В соответствии с действующими стандартами, оценщик при проведении процедуры оценки стоимости объекта должен использовать три подхода: затратный, сравнительный и доходный. Отказ от использования одного из перечисленных подходов должен быть обоснован в отчете об оценке.

Конкретные методы, применяемые в рамках каждого подхода, могут быть выбраны самостоятельно.

Выбирая тот или иной метод, оценщик, как правило, руководствуется наличием достаточной и достоверной для данного метода, информации.

Затратный подход – комплекс способов оценки объекта, основанных на определении размеров затрат на создание точно такого же объекта, при этом учитывается степень устаревания и износ предмета оценки. В основе подхода – принцип замещения, суть которого в том, что объект оценки стоит примерно столько же, сколько и вновь созданная замена с теми же качествами. В зависимости от характера объекта оценки, в рамках затратного подхода могут быть выбраны:

Метод сравнительной стоимости единицы объекта – в основе расчета определение стоимости создания сравнительной единицы аналогичного объекта, скорректированной на возможные различия.

Метод определения стоимости укрупненных элементов - цена объекта определяется как сумма стоимостей создания его отдельных элементов.

Метод количественного анализа – определение цены объекта на основе полной сметной стоимости его воспроизводства на момент оценки.

Доходный подход – оценка имущества, основанная на определении размеров ожидаемых доходов от эксплуатации данного имущества. Методы, используемые в рамках доходного подхода:

Метод прямой капитализации – оценка стоимости объекта, основанная на определении размеров будущих чистых доходов от использования имущества при стабильных условиях его эксплуатации.

Метод дисконтирования денежных потоков – оценка имущества, основанная на определении размеров будущих денежных потоков с учетом предполагаемых рисков, возникающих при использовании объекта.

Метод валовой ренты – базируется на соотношении рыночной стоимости объекта и величины дохода от его эксплуатации.

Метод остатка – оценка имущества на основе определения размеров дохода с учетом влияния различных отдельных факторов на образование данного дохода.

Метод ипотечно-инвестиционного анализа – оценка имущества производится на основе суммирования стоимостей собственного капитала и ипотечного (заемного).

Сравнительный подход – это способ оценки имущества, основанный на сравнении предмета оценки с его аналогами, цены на которые известны. При этом аналогом считается объект, схожий по техническим, экономическим и материальным характеристикам. Применение сравнительного подхода в оценке предполагает использование определенных методов:

Метод компаний-аналогов – рыночная стоимость фирмы определяется, исходя из реально оплаченной цены продажи аналогичной компании.

Метод сделок – базируется на информации о ценах, по которым проводились реальные сделки по покупке компаний, а также слияния или поглощения.

Метод отраслевых коэффициентов – в его основе применение для оценки стоимости объекта отраслевых ценовых показателей.